【資産組み換え】

【資産組み換え（物件売買）】

資産の組み換えは、収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れるのが
基本的な考え方になります。
また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効果が期待できます。
築年数の古いマンションやアパート、狭い土地や形の悪い土地、使っていない別荘などは、
相続税評価額が高いにもかかわらず、時価が低いのが難点です。
このような不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持コストがかかるばかりか、
相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいます。
ただ、だれしもが不動産売買では「損をしたくない」という強い気持ちから、
そのタイミングが見えずについつい二の足を踏んでしまいがちになります。

では、所有している賃貸マンションなどの不動産資産の組み換えはどういうタイミングで検討するべきか？

● 建物の減価償却期間が満了し、減価償却費という経費が計上できなくなると、
不動産特有の節税メリットがなくなり、税金の納付が増える恐れがあります。
そのタイミングで、その不動産を売却し、減価償却を計上することができる不動産に
組み換えを検討されてはいかがでしょうか。

● 融資を利用して購入した不動産について、ローン返済に占める
「利息返済　＜　元金返済」となったタイミングも、売却・資産組み換えを検討するに値します。
返済当初はローン返済に占める利息返済の割合が大きいのですが、
徐々に、元金返済の割合が増えていき
「実際にキャッシュアウトしていないが、経費として計上できる減価償却費」を、
「実際にはキャッシュアウトしているのに、経費として計上できないローンの元金返済額」が
上回ってしまうと、税務上、不利になってしまうためです。

● 建物は経年劣化に伴い、大規模な修繕が必要となる時期があります。
当然、工事費用が必要になってきます。
その前のタイミングで売却・資産の組み換えを行うというのも一つの考え方です。

● 一定の条件に当てはまる事業用の土地・建物については、
「特定の事業用資産の買換え特例」の適用を受けられる場合があります。
この制度を利用する場合は、譲渡の時の1月１日における所有期間が
１０年超である必要がありますので、 それ以降が買い換えを行うタイミングとなります。
その他、詳細については一度当社へご相談ください。